The Price Effects of Greening Vacant Lots
社区特征如何发挥作用 · Lin, Jensen, and Wachter (2023)
Citation: Lin, D., Jensen, S. T., & Wachter, S. M. (2023). The price effects of greening vacant lots: How neighborhood attributes matter. Real Estate Economics, 51(3), 573–610. https://doi.org/10.1111/1540-6229.12401
“若屋主愿意，可将房屋置于地块宽度方向的中央，使两侧留出土地作为花园、果园或田地，从而形成一座绿色田园城市，免于火灾，并始终有益于健康。”
—— William Penn（1682）
改造闲置土地
闲置地块的“清理与绿化”是一种简单却可能有效的策略，可减轻衰败土地对周边房产价值的负面影响。
费城长期面临房产弃置问题，也是土地整治项目的先行者。
费城的 LandCare 项目
宾夕法尼亚园艺协会（PHS）的 LandCare 项目旨在提供可推广的方案，适用于费城投资不足、经济困难社区中的大量闲置地块。
闲置地块整治的主要步骤包括：
- 清除垃圾与杂物
- 平整土地
- 种植草坪和部分树木
- 沿地块边界安装低矮木栏杆，并留出步行入口
绿化地块与公园：同样的绿色空间？
公园和绿化闲置地块都能为社区提供绿色空间，但两者在面积和空间分布上存在根本差异。
- 绿化闲置地块的面积远小于口袋公园。
- 绿化闲置地块更多集中在家庭收入中位数较低、闲置土地占比较高的社区。
绿化地块缓解土地闲置对房价的负面影响
在绿化地块1,000英尺范围内的房产，第一年后的价值平均上升4.3%，六年后的累计增幅为13%。
处理效应随闲置土地占比上升，并在约19%处达到峰值，从而缩小紧邻闲置地块的房产与距其1,000英尺房产之间在处理前的价格差距（−21.9%）。
“测得的房价收益比成本高出一个数量级。将房价中位数（$250,000）、1,000英尺范围内的房屋数量（约18套）及处理效应（4.3%）相乘，得到的收益为$193,500；按5%的折现率年化后为$9,675，高于$375的年化成本（$300维护费，加上$1,500建设成本的5%）。”
闲置地块绿化在中等收入社区最有效
在家庭收入中位数为全市中位数60—140%的社区，处理效应随社区收入中位数上升而增大。
家庭收入中位数高于全市中位数20—40%的社区，受到的影响最大。
更大的花园，还是更多的花园？
效应随绿化活动的空间强度而变化，具体体现为绿化地块的集中程度与景观面积。
在闲置土地总面积相近的情况下，建设更多小型绿地对附近房产的影响更大。
总体效应与地块边界的关系强于与地块面积的关系。因此，将土地改造为更多小型绿地，对附近房价的影响会更大。
绿化地块与公园：替代还是互补？
如果绿化地块与公园相互替代，那么靠近公园的房产应受到较小的绿化影响。然而，实际结果相反：邻近公园会增强闲置地块绿化的房价效应。
公园面积同样重要。与闲置地块绿化相关的公园互补效应主要来自较小的公园。绿化地块并非公园的替代品，而是与口袋公园及小型社区公园相互补充，共同提供绿色空间设施。
闲置地块绿化的效应源于犯罪减少吗？
并非如此。绿化地块对房价的正向显著影响，仅出现在犯罪数量低于分布第60百分位的人口普查街区。闲置地块整治并非适用于所有地区的万能方案。
比较处理组和对照组房屋交易所在社区的犯罪数量后，我们未发现处理组社区犯罪明显减少的证据。
这表明，闲置地块绿化的正向房价效应主要并非源于犯罪减少，而与直接的环境宜居性改善有关。