研究

已有研究表明，年轻人与父母同住取决于其自身特征和市场条件，但对于父母特征是否以及如何发挥作用，现有认识仍然有限。我们将同住结果建模为多代家庭的联合最优化决策，并利用收入动态追踪调查（PSID）数据，考察父母住房与财富和年轻人同住之间的关系。结果显示，父母的财务能力与同住概率负相关；以父母住房面积及产权状态衡量的住房容纳能力与同住概率正相关。在住房可负担性较低的市场中，父母财富和住房容纳能力与同住的关联更强，而且这一关联随时间增强。

土地闲置是后工业城市中的持续现象，并引发多种社会经济问题。我们考察闲置地块投资时点与土地期权之间的关系，并通过准实验设计比较两种投资选择：将闲置地块开发为住宅的住房投资，以及将其改造为花园并保留再开发期权的绿化投资。基于费城大规模闲置地块绿化项目，我们构建了独特的地块层面事件持续时间数据，研究引入绿化投资选项能否以及如何加快初始投资并减少闲置。绿化选项降低了初始投资的不可逆性，使闲置时间缩短50%，投资发生的风险率提高80%。我们检验实物期权渠道，发现价格不确定性延缓住房投资、价格增长加快住房投资，而这些因素对绿化投资时点的影响并不显著。结果表明，在不确定性较高、增长较弱、收入适度偏低且闲置程度较高的社区，绿化作为环境整治策略更能有效加快投资。

目前，18—29岁的成年人中，近一半与父母同住，而1960年这一比例仅略高于四分之一。现有文献主要从劳动市场条件变化以及结婚和生育延迟来解释这一转变。我们利用 Blinder–Oaxaca 分解方法，发现住房可负担性——以市场层面的住房租金或房价中位数与家庭收入中位数之比衡量——是2000年以来同住比例上升的另一因素，但在2000年以前并非如此。我们使用 Heckman 选择模型将结婚—生育决策内生化，发现2000—2021年同住比例上升的9个百分点中，最多约四分之一可归因于住房可负担性的下降。可负担性与同住之间存在非线性关系，在住房最难负担、相关约束可能更强的都市区，这一关系最为显著。总体而言，结果表明21世纪最初二十年年轻人与父母同住比例的上升，与市场层面住房可负担性的变化有关。

我们识别闲置地块绿化对附近房价的影响，并展示社区特征如何改变这些结果。利用费城一个长期项目的数据，我们发现，绿化地块1,000英尺范围内的房价上升约4%，与现有文献一致，而且效应随时间增强。费城丰富的数据使我们能够考察效应如何随社区属性变化：闲置土地占比较高，以及家庭收入中位数高于平均水平的地区，效应更大，估计峰值分别达到19%和15%。我们还展示了调整样本选择偏差对于识别闲置地块绿化效应的重要性。

2008年金融危机前的几年中，抵押贷款信用风险的定价发生了怎样的变化？本文使用一家美国大型银行的数据；该银行为私人发行抵押贷款支持证券（PLS）中的贷款担任受托人。在控制贷款和借款人特征后，我们识别出抵押贷款信用利差的下降。我们发现，可观测风险因素——FICO 信用评分和贷款价值比——对抵押贷款定价的影响随时间减弱。随着 PLS 抵押贷款规模扩大和放贷条件放松，风险溢价未能反映风险的增加。

禁止住房市场歧视的1968年《公平住房法》实施五十年后，黑人和西班牙裔家庭的住房自有率并未提高。黑人家庭当前住房自有率为42%，与1970年人口普查报告的水平相同；西班牙裔家庭为48%，低于1970年的水平。利用1989年、2005年和2013年美国住房调查数据，我们识别家庭禀赋的群体差异在多大程度上解释了少数族裔住房自有率持续偏低的现象。

在严重经济冲击期间及其后，闲置土地干预如何改变社区客流？我们将新冠疫情视为总需求的外生冲击，比较绿化地块、新建项目重新开发地块与持续闲置地块周边的出行活动轨迹。匹配后的双重差分估计与具有多重均衡的空间协调博弈相符。我们发现，维持社区商业活力所需的资本取决于当地网络外部性的强度。对于依赖集聚的服务设施，与持续闲置相比，绿化有助于稳定附近到访量；但新建项目周边的到访反弹更强，表明持久性房地产投资为复苏提供了更有力的支撑。对于其他设施，两种干预都缓解了当地到访量的下降。这些结果表明，闲置土地政策的干预强度应与当地需求结构相匹配：绿化提供了可推广的环境整治与社区稳定方案，而对于更依赖集聚性到访活动的复苏，新建项目则更为必要。

住房可负担性的下降可能延缓年轻人从父母家庭迁出并独立成家的进程，从而影响家庭形成。本文将与父母同住视为连接当地住房条件、代际资源以及后续结婚和生育的家庭层面调整方式。我们利用 PSID 数据，追踪2013年时25—34岁的年轻人至2023年，并将基期与父母同住者与特征相近的独立居住者进行比较。我们使用基期的个人、父母和市场特征，区分同住选择中的原始选择效应与调整后同住和后续家庭形成之间的关系。基期同住仍与后续较低的结婚和生育水平相关。然而，在住房可负担性较低的市场中，这一负相关显著减弱。结果表明，同住是年轻人家庭形成轨迹的重要标志，其与家庭结果的关系取决于同住反映的是一般意义上的独立生活延迟，还是对住房成本的应对。

租赁经纪人作为租客与房东之间的撮合者，在某些市场中提供了80%的出租房源，但他们如何缓解搜寻摩擦和传递政策影响，仍未得到充分理解。本文首次利用网络平台的房源—经纪人匹配数据，揭示经纪人的房源承载能力，即经纪人规模，对租赁市场结果的异质性影响。我发现，房源承载能力较大的经纪人与较低租金及较短挂牌时间相关。这种差异无法完全由房屋配套条件解释，表明经纪人具有相当大的影响：承载能力较强的经纪人以较低租金挂牌。我构建了一个搜寻模型，其中经纪人的容量约束与租客协调摩擦在搜寻匹配过程中相互作用。容量约束使经纪人协调租客搜寻的能力产生差异。大型经纪人的房源租金溢价较低，反映了其容量优势：他们通过降低容量约束生效的概率，更有效地协调租客搜寻。模型内生形成了经纪人房源承载能力的分布，用以概括租赁市场的摩擦程度。我评估了两项租赁市场政策的反事实效应。第一，扩大经纪行业并不会使租客在搜寻中受益，因为平均经纪人规模下降会加剧市场摩擦。第二，我评估了纽约租赁市场改革的核心议题：将佣金支付责任从租客转移给房东。由于均衡租金上涨无法完全补偿房东承担的佣金，该政策会减少出租供给，并使正在搜寻的租客处境恶化。我刻画了经纪费的最优分配，表明承载能力较大的经纪人应提供更多由房东支付佣金的房源。

宾夕法尼亚园艺协会于20世纪90年代中期启动的费城 LandCare 项目，将无人照管的地块改造为得到维护的绿色空间，为解决城市土地闲置与环境衰败提供了一种可推广且具成本效益的方案。本文回顾费城土地闲置的历史背景，梳理 LandCare 从地方试点发展为纳入全市规划目标的城市级项目的过程。文章考察闲置地块整治流程，介绍项目的运营与维护成本，并通过改造前后的图像呈现社区变化。两项实证分析评估项目的经济影响：一项估计资本化到附近房价中的环境价值，另一项探讨绿化如何通过促进地块投资来缩短闲置时间。最后，本文围绕资金可持续性、跨部门协调，以及消除土地再利用的法律和行政障碍提出政策建议。费城的经验为其他希望以闲置土地推动社区复兴和长期韧性的传统工业城市提供了参考。

Pavlov, Steiner and Wachter (2018) 发现，在2007—2009年金融危机前通过降低杠杆和延长债务期限做好准备的房地产投资信托基金（REITs），在危机期间表现优于同行；即便控制杠杆与期限水平，这一结果仍然成立。然而，该研究未能识别其原因。近期新冠疫情引发的市场下跌与随后复苏，为拓展这一研究并检验危机前调整杠杆为何重要提供了独特机会。具体而言，我们发现，对2007—2009年金融危机期间回报具有较强预测力的资本结构调整，并未影响 REITs 在2020年疫情期间的回报。两次事件的关键区别在于，2007—2009年的金融危机在很大程度上可以预见，尤其对房地产业内人士而言，而新冠疫情则难以预见。因此，2007—2009年危机前的准备被视为管理能力的信号，但在此次疫情中没有信息价值。换言之，只有当外部环境变化能够被预见时，市场才会期待管理者提前做好准备。

我们估计存在监管溢出时，城市土地利用监管对房价的影响。监管总效应分解为两部分：监管降低住房生产率的直接效应，以及家庭区位选择缓解监管限制对房价影响的间接效应。利用加州住房交易数据，我们基于包含空间套利的住房模型，对具有解析形式的房价方程进行结构估计。结果表明，城市监管严格程度提高一个标准差，平均使房价上升9.3%，各城市的增幅为4.1%至14.4%。溢出效应在经济意义上显著：平均而言，间接效应的规模相当于直接效应的21%，各城市介于0至47%。我们强调，识别直接与间接效应需要控制周边地区的监管。对于能够同时监管更多地区的辖区，由于监管溢出受到限制，监管对房价的影响更强。

大衰退前，房价与抵押贷款债务的增长快于国内生产总值。我记录了繁荣时期抵押贷款市场的一个谜题：（1）以事后拖欠衡量的抵押贷款风险上升，但（2）抵押贷款利差下降。单靠违约溢价无法解释繁荣期利差的收窄。为解释这一事实，我建立了包含借款人、存款人和金融中介的住房与抵押贷款市场动态一般均衡模型。模型将信贷条件松紧和抵押贷款风险作为总量冲击，使利差中的流动性溢价与违约溢价随时间变化。我量化了总量风险对大衰退前后繁荣—萧条动态的贡献。仅凭合理幅度的收入冲击，无法产生观察到的利差变化。模型表明，信贷放松缓解金融中介的杠杆约束，从而在繁荣期扩大抵押信贷并压低利差。信贷条件冲击导致金融中介杠杆顺周期变化，放大繁荣—萧条过程中的总量冲击。

本文综述职业声誉激励相关文献，涵盖理论与实证研究。职业声誉激励描述了一类包含信息不对称、内生反馈和声誉考虑的动态博弈。它兼具逆向选择与道德风险特征。根据对代理人类型的不同解释，相关委托—代理模型可分为三类：生产率、偏好以及专业能力。职业声誉激励能够解释现实生活中的多种现象，涉及劳动市场、社交媒体、金融行业与政治机构等领域。